Δευτέρα, 11 Ιουλίου 2016

Γιατί το ντόμινο στα funds ακινήτων θυμίζει Lehman Brothers


8/7/2016

Του Patrick Jenkins

Η ανακοίνωση της Standard Life ότι παγώνει συναλλαγές σε fund προκάλεσε τριγμούς στη βρετανική αγορά ακινήτων. Η φούσκα που περίμενε να σκάσει και οι παραβλέψεις των ρυθμιστικών αρχών. Ποια είναι η επικίνδυνη ανισορροπία στα funds ανοικτού τύπου.

Τις πρώτες ημέρες μετά τη νίκη του Brexit στο βρετανικό δημοψήφισμα, υπήρξαν αναστεναγμοί ανακούφισης από υψηλόβαθμα στελέχη της αγοράς και φορείς άσκησης πολιτικής.

Μήπως βιάστηκαν να το κάνουν; Το ξαλάφρωμα που ένιωσαν ήταν δικαιολογημένο. Το αποτέλεσμα δεν είχε οδηγήσει το σύστημα σε κατάρρευση. Η στερλίνα πραγματοποίησε βουτιά, οι αγορές μετοχών βρέθηκαν στο κόκκινο και μετά ανέκαμψαν. Αλλά οι αγορές κράτησαν την ψυχραιμία τους.

Η τραπεζική βιομηχανία προειδοποιεί εδώ και καιρό ότι οι ρυθμίσεις που έχουν θεσπιστεί για τη μείωση του ρίσκου μετά την κρίση του 2008 μπορεί να αποδειχθούν αντιπαραγωγικές. Το επιχείρημα είναι πως περιορίζοντας τη δυνατότητα των τραπεζών να έχουν μεγάλα αποθέματα σε νομίσματα και χρεόγραφα και να κάνουν συναλλαγές για πελάτες, αυξάνεται η μεταβλητότητα και οι επενδυτές εκτίθενται σε απώλειες.

Για μια εβδομάδα μετά το δημοψήφισμα της 23ης Ιουνίου, αυτό δεν συνέβη. Μπορεί ωστόσο να αρχίσει τώρα και όχι στα ομόλογα και τα νομίσματα, που ήταν ως τώρα στραμμένο το ενδιαφέρον, αλλά σε έναν τομέα που δεν υπόκειται στις ρυθμίσεις που έχουν ενοχλήσει τους τραπεζίτες.

Η ανακοίνωση της Standard Life τη Δευτέρα ότι παγώνει τις συναλλαγές στο fund ακινήτων της -ένα από τα μεγαλύτερα τέτοια fund της Bρετανίας με ενεργητικό 2,9 δισ. στερλίνες- ταρακούνησε την αγορά, με τις δονήσεις να είναι αισθητές μέχρι και χθες. Έγιναν πιο έντονες όταν οι M&G και Aviva ενημέρωσαν το κοινό πως έκαναν το ίδιο με τα funds τους, με ενεργητικό 4.4 δισ. και 1.8 δισ. στερλίνες αντίστοιχα.

Οι τιμές των μετοχών των εισηγμένων εταιρειών εμπορικών ακινήτων και των κατασκευαστικών πραγματοποίησαν βουτιά, καθώς οι επενδυτές άρχισαν να ανησυχούν ότι η φούσκα που ήταν εδώ και καιρό αισθητή σε όλο το Ηνωμένο Βασίλειο, ειδικά στη νοτιοανατολική Αγγλία, μπορεί να ετοιμάζεται να σκάσει.

Όλα έχουν να κάνουν με την εμπιστοσύνη. Όπως μετέδωσαν οι Financial Times την Παρασκευή, μια εβδομάδα μετά το δημοψήφισμα ακυρώθηκαν πωλήσεις τουλάχιστον 650 εκατ. στερλινών στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Η νευρικότητα για τις προοπτικές του τομέα μπορεί να διογκωθεί από το μέγεθος και τη δομή των funds που επενδύουν σε αυτόν, ειδικά τα ανοικτού τύπου funds, που επιτρέπουν άμεση απόσυρση χρημάτων, τουλάχιστον μέχρι να δοθεί εντολή για την αναστολή της.

Σήμερα, τα funds αυτά ελέγχουν το 5% της αγοράς εμπορικών ακινήτων, από 2% το 2007, όταν είχε συμβεί το τελευταίο κραχ και οι τιμές βούτηξαν ως και 45%.

Τους τελευταίους μήνες, πολλά funds ανοιχτού τύπου έχουν χτίσει αποθέματα ρευστότητας -στο 20 με 25%, επίπεδο διπλάσιο από το συνηθισμένο-, σε μια προσπάθεια να προετοιμαστούν για εκροές. Αλλά, όπως έδειξε η περίπτωση των Standard Life και Aviva, μόλις οι επενδυτές αποσύρουν τα χρήματα που αντιστοιχούν στο «μαξιλάρι» ρευστότητας, δεν υπάρχουν και πολλά που μπορούν να γίνουν: δεν μπορεί να πουλήσει κανείς γρήγορα ένα κτίριο 100 εκατ. στερλινών.

Η ριζική ανισορροπία ανάμεσα σε μια μη ρευστοποιήσιμη κατηγορία ενεργητικού και στην υπόσχεση της άμεσης πρόσβασης των επενδυτών στα χρήματά τους σημαίνει πως τα funds ακινήτων ανοικτού τύπου ήταν από την αρχή ευάλωτα.

Υπάρχουν επικίνδυνες αντιστοιχίες με την ανισορροπία που σκότωσε τη Lehman Brothers και τη Northern Rock, τράπεζες που βασίζονταν σε βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση για να στηρίξουν μακροπρόθεσμα δάνεια και επενδύσεις.

Είναι χαρακτηριστικό πως οι τελευταίες αναλυτικές καταστάσεις των funds των Standard Life, M&G και Aviva για το τέλος Μαΐου δείχνουν πως και τα τρία είχαν πολύ μικρότερα «μαξιλάρια» ρευστότητας από τους ανταγωνιστές, στο 13%, 7% και 9% αντίστοιχα.

Από το 2008, οι ρυθμιστικές αρχές έχουν κάνει πρόοδο στη μείωση των ρίσκων στον τραπεζικό τομέα. Αν είχαν κοιτάξει πέρα από τις τράπεζες, θα είχαν δει τους κινδύνους και σε άλλα σημεία του χρηματοοικονομικού τομέα, συμπεριλαμβανομένων και των funds ακινήτων.

Το επιχείρημα υπέρ της κατάργησης των ανοικτού τύπου funds σε μη ρευστοποιήσιμες κατηγορίες ενεργητικού είναι πολύ ισχυρό. Αν επιτραπούν, τότε θα πρέπει να υπάρξουν αυστηρές απαιτήσεις όσον αφορά τη ρευστότητα, μέσω κανονισμών και διαρκούς ελέγχου. Η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει ήδη μεγάλη μεταβλητότητα: οι ανεύθυνοι μηχανισμοί χρηματοδότησης απλά οξύνουν την κατάσταση.

Πηγή

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου