Μειώθηκε 200 δις ευρώ η αξία των ακινήτων

14/1/2012

Πέφτει το τελευταίο οχυρό των Ελλήνων, η ακίνητη περιουσία, η οποία πλήττεται κι αυτή από τη σφοδρή οικονομική κρίση. Από το 2008 και έπειτα καταγράφεται σταδιακή απαξίωση των ακινήτων, είτε κατοικιών είτε γης είτε επαγγελματικών ακινήτων.

Η έλλειψη ρευστότητας στο εσωτερικό της χώρας έχει βάλει φρένο στις όποιες επιθυμίες των Ελλήνων να επενδύσουν σε ακίνητα. Παράλληλα, η αστάθεια στην οικονομία και κυρίως οι φόβοι για έξοδο της χώρας από το ευρώ διώχνουν όχι μόνο τους ξένους, αλλά και όσους Ελληνες έχουν λεφτά τα οποία τελικά επενδύουν σε άλλες χώρες.

Σύμφωνα με πρόχειρες εκτιμήσεις, το 1994 η αξία της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα υπολογιζόταν σε 240 δισ. ευρώ για να ανέβει το 2008, δηλαδή σε 15 χρόνια, στο 1,2 τρισ. ευρώ. Για το 2012 εκτιμάται ότι θα πέσει κάτω από το 1 τρισ. με τάσεις αποκλιμάκωσης.

Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι «σβήνει» έστω κι αργά η λάμψη των ακινήτων και χάνεται το τελευταίο επενδυτικό καταφύγιο. Διότι, σύμφωνα με τους ειδικούς, δεν υπάρχει πλέον ακίνητο που να έχει υψηλές αποδόσεις. Αντίθετα, η κατοχή περιουσίας βαρύνεται σήμερα με δεκάδες φόρους και χαράτσια που την καθιστούν ασύμφορη.

Σε χειρότερη θέση
Τα ανατολικά προάστια της Αττικής, στα οποία κτίστηκαν χιλιάδες σπίτια, οι δυτικές συνοικίες αλλά και πολλά ακριβά ακίνητα στα βόρεια και νότια προάστια έχουν πληγεί λίγο ή πολύ από την κρίση.

Για παράδειγμα, στις φτωχές συνοικίες πολλά νοικοκυριά αναγκάζονται να πουλήσουν τις περιουσίες τους ενώ και οι εργολάβοι ρίχνουν τις τιμές για να «ξεφορτωθούν» ακίνητα. Στην Ελευσίνα δίνονται νεόδμητα σπίτια με 1.200 ευρώ/τ.μ. ενώ σχεδόν σε καμιά γειτονιά στα δυτικά δεν υπάρχουν τιμές πάνω από 2.000 ευρώ/τ.μ.

Στα ακριβά προάστια καταγράφεται αποκλιμάκωση 20% στα νεόδμητα σπίτια, ενώ υπάρχουν εκατοντάδες μονοκατοικίες και μεζονέτες αξίας άνω των 800 χιλ. ευρώ που πωλούνται έως και 30% φθηνότερα. Οσο μεγαλύτερο και ακριβότερο είναι το ακίνητο τόσο μεγαλύτερη και η έκπτωση

Σε ό,τι αφορά την υπόλοιπη Ελλάδα, οι τιμές στα νεόδμητα σπίτια έχουν υποχωρήσεις από 10% έως 20% στις μεγαλύτερες πόλεις. Πάντως, μπορεί να βρει κανείς διαμερίσματα από 1.200 έως 1.600 ευρώ/τ.μ.

Τα απούλητα σπίτια στην Ελλάδα, παλαιά και νεόδμητα, ανέρχονται σε 150-200 χιλιάδες και θα χρειαστούν τουλάχιστον 5 χρόνια ώστε το απόθεμα να απορροφηθεί και να μην αποτελεί «βραδυφλεγή βόμβα» για την κτηματαγορά.

Οσο για τις κάθε είδους συναλλαγές που γίνονται στην αγορά ακινήτων (αγοραπωλησίες, μεταβιβάσεις ή αναχρηματοδότηση δανείων και νέα εκτίμηση), το 2011 εκτιμάται ότι έκλεισε με τις λιγότερες συναλλαγές της τελευταίας 5ετίας, γύρω στις 82.000, έναντι 110.000 το 2010, 136.000 το 2009, 158.000 το 2008, 267.700 το 2007, 172.900 το 2006 και 215.100 το 2005. Σε ετήσια βάση, ο αριθμός των αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 21,7% το 2008, κατά 35,7% το 2009, κατά 0,2% το 2010 και κατά 43% στο εννεάμηνο του 2011.

Καθώς η αγορά είναι «νεκρή», σειρά παίρνουν οι εργολάβοι οικοδομών να πληρώσουν το μερίδιο που τους αναλογεί στη «φούσκα» που σκάει. Περί τις 15.000 επιχειρήσεις υπήρχαν στο μητρώο της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών - Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδας. Οι 1.500 από αυτές έχουν βάλει οριστικό λουκέτο, 7-8 χιλιάδες βρίσκονται σε πλήρη αδράνεια και οι υπόλοιπες ασχολούνται με μικρά έργα ή με? μερεμέτια.

Χωρίς δουλειά
Οι οικοδόμοι που έχουν χάσει τη δουλειά τους ή κάνουν μόλις 3-4 μεροκάματα τον μήνα ανέρχονται σε 80-100 χιλιάδες, ενώ τεράστια οικονομική ζημιά έχουν υποστεί και περίπου 1 εκατ. εργαζόμενοι στα περίπου 150 συναφή με την οικοδομή επαγγέλματα (υδραυλικοί, ηλεκτρολόγοι, αλουμινάδες, μάντρες σίδερου, εταιρείες μπετόν κ.λπ.)

Ολα τα παραπάνω στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι η οικονομία έχει δεχθεί ισχυρό πλήγμα από το φρένο στην ατμομηχανή της. Είναι χαρακτηριστικό, σύμφωνα με στοιχεία της Alpha bank, ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες εκτιμάται να διαμορφωθούν σε εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο, περί τα 7,2 δισ. ευρώ (σε σταθερές τιμές του 2005) το 2011 (σημειώνοντας πτώση κατά -22,8%), από 9,6 δισ. ευρώ το 2010 και 23,8 δισ. ευρώ το 2006.

Χρονιά-εφιάλτης το 2012
Καταρρέουν οι τιμές

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, από το 2009, οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει κατά 21,5%, δηλαδή περίπου 7% τον χρόνο. Ωστόσο, φαίνεται ότι το 2012 θα σημειωθεί η σημαντικότερη... εσωτερική υποτίμηση στην αγορά ακινήτων με υποχώρηση τιμών στην κατοικία σε διψήφιο ποσοστό, πάνω από το 10%. Αυτό είναι το... αισιόδοξο σενάριο καθώς σε περίπτωση εξόδου της Ελλάδας από το ευρώ τότε αναμένεται Αρμαγεδδών στην κτηματαγορά.

Τα παραπάνω στοιχεία της ΤτΕ για την πτώση, ωστόσο, δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδας. Υπάρχουν, λοιπόν, ακίνητα τα οποία πωλούνται φθηνότερα πάνω από 30% σε σχέση με τα υψηλά του 2006-2007. Πρόκειται κυρίως για περιοχές με μεγάλο απόθεμα απούλητων σπιτιών, για εξοχικές κατοικίες ακόμη και σε ιδιαίτερα τουριστικές περιοχές και για κομμάτια γης που δίνονται... κοψοχρονιά εξαιτίας της οικονομικής ανάγκης των ιδιοκτητών τους.

Εκπτωση έως 40% σε μονοκατοικίες
Σε ελεύθερη πτώση και τα ενοίκια...

    ...ενώ φούντωσε την παραοικονομία η κατάργηση της φοροαπαλλαγής

Σκληρό μπρα ντε φερ μεταξύ ιδιοκτητών κατοικιών και ενοικιαστών για το ύψος των ενοικίων, αναμένεται τους επόμενους μήνες καθώς οι εξελίξεις στην κτηματαγορά είναι ραγδαίες.

Παράγοντες του κλάδου επισημαίνουν ότι τα τελευταία δύο χρόνια τα μισθώματα έχουν μειωθεί κατά μέσο όρο 20%, ωστόσο αναμένεται νέος γύρος υποχώρησης των τιμών. Αποτέλεσμα είναι, εκτιμούν, ότι μέχρι το τέλος του 2013 θα υπάρχουν ακίνητα που θα ενοικιάζονται στη μισή τιμή απ' ό,τι μέχρι πριν από λίγο καιρό.

Στη μισή τιμή είναι, πάντως, τα ενοίκια για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως τα ακριβά σπίτια που θεωρούνται σήμερα ασύμφορα κι έχουν μείνει στα αζήτητα. Και φυσικά τα καταστήματα και γραφεία, μια κατηγορία όπου έχει συμβεί πραγματικά πολύ μεγάλη βουτιά στα ενοίκια.

Μονοκατοικίες και μεζονέτες στα βόρεια και νότια προάστια της Αττικής δίνονται προς ενοικίαση σε τιμή ευκαιρίας, από 10% έως 40% χαμηλότερα, ενώ ακόμη και στα μισθωμένα οι ιδιοκτήτες προχωρούν σε «εκπτώσεις» προκειμένου να κρατήσουν τους καλούς νοικάρηδες.

Στα αζήτητα
Σε ποσοστό 5% έως 20% έχουν υποχωρήσει τα ενοίκια σε πολλές περιοχές μεσαίου και χαμηλού επιπέδου καθώς κι εκεί υπάρχουν πολλά άδεια διαμερίσματα.

Στο κέντρο της Αθήνας, και ειδικά στις υποβαθμισμένες περιοχές πέριξ της Ομόνοιας, υπάρχουν εκατοντάδες εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα, αφενός από Ελληνες που φεύγουν για άλλες γειτονιές κι αφετέρου από τους αλλοδαπούς που εγκαταλείπουν την Ελλάδα. Παράλληλα, η κατάργηση της φοροαπαλλαγής για τα ενοίκια που δίνουν εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες αναμένεται να φέρει και έκρηξη του «μαύρου χρήματος» στην αγορά.

Τους τελευταίους μήνες έχουν ξεκινήσει «παζάρια» μεταξύ ιδιοκτητών ακινήτων και ενοικιαστών προκειμένου να μειωθούν τα ενοίκια αλλά να εκδίδεται και μικρότερη απόδειξη ενοικίασης αφού πλέον δεν θα είναι χρήσιμη για τους μισθωτές έτσι ώστε να πετύχουν μείωση του φόρου τους.

Μικρότερα ποσά
Μέχρι τώρα οι ενοικιαστές ζητούσαν απόδειξη για το ενοίκιο που κατέβαλαν ώστε να τη χρησιμοποιήσουν για την εφορία. Οι ιδιοκτήτες από την πλευρά τους ήταν αναγκασμένοι να γράφουν ολόκληρο το ποσό ή έπειτα από παζάρια να γράφουν μικρότερο ποσό σε αντάλλαγμα και μικρότερο ενοίκιο.

Η κατάργηση της φοροαπαλλαγής θα προκαλέσει μεγάλη αύξηση των περιπτώσεων να πληρώνεται το ενοίκιο με «μαύρα», χωρίς δηλαδή να αναγράφεται το πραγματικό ποσό.

Ο ενοικιαστής, εφόσον δεν έχει φορολογική ελάφρυνση, θα ζητά να μειωθεί το πραγματικό ενοίκιο που πληρώνει και δεν θα απαιτεί απόδειξη, παρά μόνο για ένα μικρό ποσό ώστε να μην «προκαλεί» την Εφορία.

Από την άλλη, ο ιδιοκτήτης θα είναι προς το συμφέρον του να δίνει μικρή απόδειξη ώστε να δηλώνει και μικρότερα εισοδήματα στην Εφορία. Ετσι, το κράτος θα βρεθεί στη δυσάρεστη θέση να εισπράττει πολύ λιγότερα από τη φορολόγηση των ενοικίων ακινήτων απ' ό,τι θα εξοικονομήσει από την κατάργηση της φοροαπαλλαγής.

Πηγή:
http://www.ethnos.gr/article.asp?catid=22770&subid=2&pubid=63603100