Τρίτη 26 Μαρτίου 2013

Η Θεσσαλονίκη «πρωταθλήτρια» της κρίσης στην αγορά κατοικίας


23/3/2013

Η πτώση των τιμών κυμάνθηκε μεταξύ 7% και 18%, ανάλογα με την περιοχή

Η συμπρωτεύουσα αναδεικνύεται έως σήμερα σε «πρωταθλήτρια» της κρίσης στην αγορά κατοικίας, έχοντας καταγράψει τη μεγαλύτερη πτώση τιμών μεταξύ των υπολοίπων αστικών κέντρων, ακόμα και της Αθήνας, όπου κατά τα φαινόμενα, το πρόβλημα της υπερπροσφοράς νεόδμητων διαμερισμάτων είναι σαφώς εντονότερο, μιας και υπολογίζεται ότι στο Λεκανοπέδιο της Αττικής συγκεντρώνονται περί τις 200.000 απούλητες κατοικίες επί συνόλου 270.000 πανελλαδικά. Κατά το 2012, η πτώση των τιμών στη συμπρωτεύουσα κυμάνθηκε μεταξύ 7% και 18%, ανάλογα με την περιοχή. Από την έναρξη της κρίσης, οι τιμές στη Θεσσαλονίκη έχουν υποχωρήσει σε ποσοστό άνω του 30%.

Σύμφωνα πάντως με πρόσφατη αναφορά της κ. Ειρήνης Αποστολίδου, στελέχους της Εθνικής Τράπεζας, σε σχετική ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, η αγορά στη Θεσσαλονίκη ενδεχομένως να έχει προσεγγίσει το κατώτατο σημείο της. Παρ’ όλα αυτά, είναι λίαν πιθανό η πτωτική πορεία να συνεχιστεί και τα επόμενα δύο-τρία χρόνια. Από την πλευρά της, η Δανός & Συνεργάτες/ΒΝP Paribas Real Estate, σε δική της έκθεση για την αγορά της Θεσσαλονίκης, η οποία αφορά την περίοδο του δεύτερου εξαμήνου του 2012, κάνει λόγο για περαιτέρω πτώση των τιμών, ως αποτέλεσμα της έλλειψης ζήτησης, της έλλειψης τραπεζικής χρηματοδότησης, της υπερπροσφοράς κατοικιών προς πώληση και των υψηλών επιτοκίων. Σύμφωνα με τη Δανός & Συνεργάτες, οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών εντοπίζονται στα ανατολικά προάστια της πόλης, όπου οι αξίες έχουν υποχωρήσει συνολικά κατά 40%.

Ιδίως όσον αφορά την Ανατολική Θεσσαλονίκη, η κ. Αποστολίδου τόνισε ότι κατά τα προηγούμενα χρόνια, οι κατασκευαστές κατοικιών εκμεταλλεύτηκαν τους ημιυπαίθριους χώρους και σε συνδυασμό και με άλλες υπερβάσεις των οικοδομικών αδειών, προέκυψαν διαμερίσματα μεγάλης επιφάνειας, τα οποία δύσκολα σήμερα προωθούνται στην αγορά λόγω της αυξημένης φορολόγησης που συνδέεται με το εμβαδόν του ακινήτου. Ταυτόχρονα, η συνεχιζόμενη ύφεση και αφετέρου η μείωση του διαθέσιμου οικογενειακού εισοδήματος είχε ως συνέπεια πολλοί να μην μπορούν να ανταποκριθούν στις φορολογικές υποχρεώσεις που απορρέουν από τα ακίνητα, με αποτέλεσμα πολλοί από αυτούς να πωλούν τα ακίνητά τους με συνέπεια την αύξηση του αποθέματος των απούλητων ακινήτων. Ως αποτέλεσμα των παραπάνω είχαμε μεγάλη άνοδο τιμών μέχρι το 2008 και από το 2009, την οποία ακολούθησε σταδιακή μείωσή τους, η οποία επιταχύνθηκε το 2011-2012. Η αύξηση των τιμών στο πρόσφατο παρελθόν είχε τροφοδοτηθεί και από την ένταξη νέων περιοχών στο σχέδιο πόλεως, όπως στις περιπτώσεις του Αγίου Ιωάννη Καλαμαριάς και της Θέρμης. Η ένταξη αυτή πυροδότησε την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, αποτέλεσμα της μεγάλης ζήτησης που είχε παρατηρηθεί κατά τη συγκεκριμένη περίοδο, χάρις στα χαμηλά επιτόκια δανεισμού.

Όσον αφορά την περιοχή της Δυτικής Θεσσαλονίκης, η κ. Αποστολίδου επισήμανε ότι τα προηγούμενα χρόνια, στις εν λόγω συνοικίες εγκαταστάθηκαν ομογενείς παλιννοστούντες από χώρες της πρώην ΕΣΣΔ, αγοράζοντας διαμερίσματα ή κτίζοντας κατοικίες σε οικόπεδα με δάνεια ειδικά για αυτούς με πολύ χαμηλά επιτόκια. Αποτέλεσμα της κινητικότητας αυτής ήταν η μεγάλη άνοδος των τιμών από το δεύτερο μισό του 2000 μέχρι το 2008. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το συγκεκριμένο διάστημα οικοδομήθηκαν ολόκληρα συγκροτήματα κατοικιών (π.χ. Μενεμένη, περιοχή ΚΤΕΛ), με στόχο την προσέλκυση των παλιννοστούντων, ή ακόμα και ολόκληρες περιοχές δήμων, όπως η Νικόπολη. Από το 2009 και μετά αρχίζει η πτώση των τιμών γενικότερα. Αλλά ειδικότερα στην περιοχή αυτή παρατηρήθηκε μεγαλύτερη πτώση λόγω λήξης της χορήγησης των προαναφερθέντων δανείων (μεγάλη πτώση της ζήτησης) και λόγω μεγάλου όγκου έτοιμων ή υπό ανέγερση οικοδομών που προορίζονταν για αυτή την κατηγορία πελατών.

Ταυτόχρονα, σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού στις συνοικίες αυτές αποτελείται από εργάτες - τεχνίτες οικοδομών και βιομηχανίας. Με τη συρρίκνωση των κλάδων αυτών το απασχολούμενο προσωπικό έμεινε άνεργο, με συνέπεια πολλοί από αυτούς να επιστρέψουν στον τόπο καταγωγής τους και να ασχοληθούν με τη γεωργία. Η εσωτερική μετακίνηση αύξησε το απόθεμα των απούλητων κατοικιών. Επιπλέον, αρκετοί παλιννοστήσαντες επέλεξαν την εκ νέου μετανάστευσή τους σε χώρες της Ε.Ε., με αποτέλεσμα να περιοριστεί ακόμα περισσότερο η ζήτηση για τις απούλητες κατοικίες. Έτσι, σήμερα, δεν υπάρχει κανένα ενδιαφέρον από τους κατασκευαστές για ανέγερση νέων οικοδομών.

Όπως ανέφερε η κ. Αποστολίδου, κατά το 2012, οι κατοικίες που συγκέντρωσαν τη μεγαλύτερη προτίμηση μεταξύ των αγοραστών (περίπου 6 στις 10) ήταν ηλικίας άνω των 30 ετών, δείγμα της στροφής της πλειονότητας σε φθηνότερα ακίνητα. Στον αντίποδα, οι κατοικίες ηλικίας έως πέντε ετών (περιλαμβάνονται και οι νεόδμητες) δεν συγκέντρωσαν μερίδιο μεγαλύτερο από 14%. Σε ό,τι αφορά την επιφάνεια, εντύπωση προκαλεί το γεγονός ότι οι μικρές και μεσαίες κατοικίες (δηλαδή μέχρι εμβαδού 90 τ.μ.) αποτελούν μόνο το 34% του συνόλου, με το ενδιαφέρον των αγοραστών να έχει εστιαστεί στις μεσαίες κατοικίες (91-130 τ.μ.) σε ποσοστό άνω του 50%. Δημοφιλέστερη κατηγορία με ποσοστό της τάξεως του 30% ήταν οι κατοικίες εμβαδού 91-110 τ.μ., σε αντίθεση με την πολύ μικρή συμμετοχή της κατηγορίας 71-90 τ.μ., η οποία δεν ξεπέρασε το 4% του συνόλου.

Πηγή

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου