ΤτΕ: Ενοίκιο αντί κατάσχεσης ακινήτου

22/3/2014

Το δικαίωμα ενός δανειολήπτη που αδυνατεί να αποπληρώσει το δάνειο του, να μείνει στο ακίνητο έναντι ενοικίου, αφού προηγουμένως μεταβιβάσει την κυριότητά του προς την τράπεζα, δίνει ο Κώδικας Δεοντολογίας για τη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, που έδωσε προς διαβούλευση στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδος. Πρόκειται ουσιαστικά για την επέκταση της δυνατότητας χρηματοδοτικής μίσθωσης και στα στεγαστικά δάνεια, σε μια προσπάθεια να αντιμετωπιστεί το οξύ πρόβλημα των κόκκινων δανείων, ειδικά μετά τη λήξη της μεταβατικής περιόδου για την προστασία της πρώτης κατοικίας.

Οπως προβλέπεται στον Κώδικα, η δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου στην τράπεζα, θα μπορεί να συνοδεύεται με υπογραφή σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης με ελάχιστη χρονική διάρκεια, τα πέντε έτη. Στην περίπτωση αυτή ο δανειολήπτης αποκτά τα προβλεπόμενα από το ισχύον δίκαιο περί χρηματοδοτικής μίσθωσης, που του επιτρέπει μετά την πάροδο της πενταετίας, να επαναγοράσει το ακίνητό του, σε τιμή που θα έχει συμφωνηθεί με την τράπεζα.

Παρόμοια είναι και η δυνατότητα που δίνεται στον δανειολήπτη να μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου είτε στην τράπεζα είτε σε τρίτο (άλλο πιστωτικό ίδρυμα, τρίτο αγοραστή, κρατική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων κ.λπ.), αποπληρώνοντας μέρος ή το σύνολο του δανείου. Η συμφωνία μπορεί να συνοδεύεται αντίστοιχα με παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο για κάποια ελάχιστη χρονική διάρκεια έναντι μισθώματος, συνήθως τριετία.

Στις δυνατότητες που προβλέπει ο Κώδικας, απαραίτητη προϋπόθεση για την τήρηση του οποίου από την πλευρά των τραπεζών, είναι η συνεργασία του δανειολήπτη, είναι επίσης η εθελοντική παράδοση του ενυπόθηκου δανείου στην τράπεζα στο πλαίσιο ευρύτερης ρύθμισης, η μεταβίβαση του δανείου σε άλλο ίδρυμα ή η αντικατάσταση του παλαιού δανείου με νέο μικρότερου υπολοίπου

Οι επιλογές αυτές εντάσσονται στις λύσεις οριστικής διευθέτησης της συμβατικής σχέσης μεταξύ τράπεζας και δανειολήπτη, που αποσκοπεί στην οριστική τακτοποίηση της απαίτησης που έχει η τράπεζα και όπως σημειώνεται χαρακτηριστικά εξετάζεται κάθε φορά σε σχέση με τις προβλέψεις του ελληνικού δικαίου. Ενα στάδιο πριν από την οριστική διευθέτηση είναι η επιλογή της ρύθμισης της οφειλής, μέσα από βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες λύσεις, όπως οι μειωμένες τοκοχρεολυτικές δόσεις, η περίοδος χάριτος, η αναβολή πληρωμής δόσεων, η κεφαλαιοποίηση καθυστερήσεων ή η μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου, η αλλαγή τύπου επιτοκίου, η παράταση της διάρκειας. Μεταξύ αυτών είναι και ο διαχωρισμός του ενυπόθηκου δανείου σε ένα βιώσιμο σκέλος με εμπράγματη εξασφάλιση που θα αποπληρώνεται με βάση την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής, ενώ το υπόλοιπο του δανείου δεν θα τοκίζεται έως μια προσυμφωνημένη ημερομηνία κατά την οποία θα επαναξιολογείται η ικανότητα του δανειολήπτη. Οι τράπεζες θα πρέπει μέσα από συγκεκριμένες διαδικασίες να προχωρήσουν στη δημιουργία της απαραίτητης λειτουργικής και οργανωτικής υποδομής, που θα επιτρέψει την αναζήτηση από κοινού με τον δανειολήπτη είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο είτε για επιχείρηση, της ρύθμισης της οφειλής. Αντίστοιχα οι δανειολήπτες θα πρέπει να είναι απόλυτα συνεργάσιμοι, παρέχοντας στην τράπεζα όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, για την εξεύρεση της καλύτερης λύσης.

Στον Κώδικα θα ενσωματωθούν στη συνέχεια οι λεγόμενες «εύλογες δαπάνες διαβίωσης» που θα εξατομικεύονται ανά δανειολήπτη και θα αποτελούν τον οδηγό για τη ρύθμιση των δανείων από το 2015, οπότε θα εφαρμοσθεί στην Ελλάδα το λεγόμενο «ιρλανδικό μοντέλο». Αναμένεται, ωστόσο, να αποτελέσει και τον «μπούσουλα» για το ύψος της δόσης που θα προβλέπουν οι αποφάσεις των ειρηνοδικείων κατά την εκδίκαση προσφυγών δανειοληπτών με βάση τον «νόμο Κατσέλη». Το τελευταίο θεωρείται ιδιαιτέρως κρίσιμο, καθώς σήμερα έχει παρατηρηθεί ότι σε πολλές δικαστικές αποφάσεις καθορίζεται ποσό δόσης με βάση το όριο της φτώχειας και όχι σύμφωνα με τα πραγματικά εισοδήματα και τις δαπάνες του δανειολήπτη.

Για να αντιληφθεί κανείς πόσο εξατομικευμένα θα «κτίζεται» η λίστα των δαπανών ας δούμε ένα παράδειγμα: εάν ο δανειολήπτης ζει κι εργάζεται στο κέντρο της Αθήνας θα λαμβάνονται υπόψη λιγότερα έξοδα μετακίνησης σε σύγκριση με κάποιον που ζει στα Μεσόγεια και εργάζεται στο κέντρο της πρωτεύουσας. Αναλόγως του ποσού που θα μένει μετά την αφαίρεση των δαπανών -που θα υπολογίζονται βάσει αυτής της λίστας- από το εισόδημα του δανειολήπτη θα ρυθμίζεται η δόση του δανείου με τρόπο που να διασφαλίζεται η μακροχρόνια βιωσιμότητα του χρέους.

Ακόμη δεν είναι βέβαιο εάν θα καθορισθεί ένα ελάχιστο ποσό αναφοράς, παρά τα όσα κατά καιρούς έχουν αναφερθεί στον Τύπο.

Πηγή