Η κτηματαγορά πληρώνει ακόμα το λάθος του 2005

15/9/2013

Την έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας το 2005, έναν χρόνο μετά τους Ολυμπιακούς Αγώνες, όπου αποπερατώθηκαν ξαφνικά 200.000 σπίτια, πληρώνει αυτή την περίοδο η ελληνική κτηματαγορά.

Μάλιστα, αναμένεται νέα μεγάλη πτώση των τιμών τα επόμενα χρόνια αφού υπάρχουν ακόμη μεγάλα περιθώρια.

Αλλωστε, την περίοδο 1993-2006 το «ράλι» ανόδου των τιμών στην Ελλάδα ήταν κατά μέσον όρο της τάξης του 214%. Αυτό σημαίνει ότι η μέση ετήσια αύξηση των τιμών κατοικιών ήταν πάνω από 16%, ωστόσο, πολλοί ειδικοί εκτιμούν ότι από το 2000 μέχρι το 2006 η μέση αύξηση ξεπέρασε το 30%.

Αυτά είναι τα βασικά συμπεράσματα της έρευνας για την ελληνική κτηματαγορά που πραγματοποίησε το εξειδικευμένο δίκτυο υπηρεσιών Global Property Guide.

Οι αναλυτές θεωρούν παράδοξη την έκρηξη της οικοδομής το 2005 κι ενώ είχαν ολοκληρωθεί οι Ολυμπιακοί Αγώνες. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2003 και 2004, με τις προσδοκίες για την οικονομία στα ύψη και λόγω των ολυμπιακών έργων, ολοκληρώθηκαν περί τις 120.000 νέες κατοικίες, και έναν χρόνο μετά τους Αγώνες, οι εργολάβοι τέλειωσαν 200.000 σπίτια ενώ έσπευσαν να βγάλουν χιλιάδες οικοδομικές άδειες προσδοκώντας εκρηκτική ζήτηση.

Η ζήτηση κράτησε για δύο τρία χρόνια, αλλά κατέρρευσε με πάταγο, προτού μπει η Ελλάδα σε μνημόνια.

Από το 2004 έως το 2007 εκδίδονταν περίπου 70.000 έως 80.000 άδειες ετησίως. Ο αριθμός των αδειών μειώθηκε σε 65.474 το 2008 και 56.205 το 2009, ενώ την ίδια χρονιά οι περατώσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν δραστικά, μέχρι και τις 61.490 μονάδες, τονίζεται στην έκθεση.

Ολο αυτό το τεράστιο απόθεμα ολοκληρωμένων κατοικιών και αδειών που παρέμεναν «παγωμένες» δεν μπόρεσε ποτέ να απορροφήσει η αγορά, με αποτέλεσμα να καταρρεύσει.

Μόλις 1.203 άδειες
Είναι χαρακτηριστικό ότι σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον Μάιο η πτώση στον ρυθμό έκδοσης αδειών ξεπέρασε το 50% και για τον συγκεκριμένο μήνα σε όλη την Ελλάδα εκδόθηκαν μόλις 1.203 άδειες. Εκτιμάται ότι όλη τη χρονιά δεν θα εκδοθούν πάνω από 15.000 άδειες και δεν θα χτιστούν περισσότερα από 10.000 κτίρια!

Αναφορικά με την πτώση των τιμών, η έρευνα κάνει λόγο για καθίζηση με πρωτοφανή για τα διεθνή δεδομένα ρυθμό, που ξεκίνησε το 2008 και συνεχίζεται. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που επικαλείται το Global Property, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,77% (-3,57% προσαρμοσμένες βάσει του πληθωρισμού) το 2008 κατά 4,21% (-6,04% προσαρμοσμένες) το 2009, κατά 5,83% (-10,4% προσαρμοσμένες) το 2010, κατά 8% (-10,49% προσαρμοσμένες) το 2011 και κατά 13,1% (-14,08% προσαρμοσμένες) το 2012.

Αν επιβεβαιωθούν οι προβλέψεις, φέτος η πτώση τιμών θα ξεπεράσει το 15%, κάτι που σημαίνει ότι μέσα σε 6 χρόνια οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σωρευτικά κατά 60%. Ενα ποσοστό που, πάντως, απέχει πολύ από την αύξηση 214% των προηγούμενων ετών και προδιαθέτει για νέες μειώσεις τιμών.

Ακόμη κι αν ληφθεί υπόψη η πραγματική οικονομία και η δραματική κατάσταση στην οποία βρίσκονται τα εισοδήματα των νοικοκυριών, σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου, οι τιμές στην κτηματαγορά είναι ακόμη υπερτιμημένες κατά 15%.

Το παράδειγμα της Κρήτης
Η κρίση έβγαλε απαγορευτικό στους αγοραστές

Η έρευνα του δικτύου Global Property Guide εστιάζει στον παροξυσμό λόγω των Ολυμπιακών Αγώνων αναφέροντας το παράδειγμα της Κρήτης: «Υπήρξε έκρηξη της ζήτησης για εξοχικά σπίτια και βίλες στο νοτιότερο και μεγαλύτερο νησί στην Ελλάδα, την Κρήτη, από Βορειοευρωπαίους.

Οι αυξήσεις τιμών στην Κρήτη ήταν σημαντικές και οι κτηματομεσίτες ανέφεραν 30% έως 40% ετήσια άνοδό τους για ακίνητα κοντά στη θάλασσα. Η αύξηση σημειώθηκε επίσης και εξαιτίας του γεγονότος ότι υπήρξαν βελτιώσεις της τοπικής υποδομής, αλλά και της ποιότητας κατασκευής. Ωστόσο, παρόμοια με την Ισπανία, η άνοδος των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα έληξε λόγω της παγκόσμιας κρίσης. Η χρηματοδότηση για την αγορά κατοικίας αλλοδαπών στέρεψε με την πιστωτική κρίση». Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στην κατάρρευση της στεγαστικής πίστης καθώς τη περίοδο 2001?2007 ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων αυξανόταν κατά μέσον όρο 30% ετησίως. Από 11,3 δισ. ευρώ το 2000 έφτασε τα 69,4 δισ. το 2007. Ως ποσοστό του ΑΕΠ, η αγορά ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκε από 8,3% του ΑΕΠ το 2000, στο 30,3% του ΑΕΠ το 2007.

Η πιστωτική κρίση επιβράδυνε την επέκταση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων στο 4% το 2009.

Πηγή